2015年5月，郑州一个展会上，一家房企打出66元众筹一套小户型的广告，吸引消费者。图/CFP

　　继严控首付贷业务后，深圳、广州的楼市调控落在了“房地产众筹”上。

    市面上存在打着众筹的名义非法集资、众筹炒房的现象；广深叫停房产众筹，业界称未来应规范其发展，REITs或是其出路

　　4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，全面叫停各种形式的房地产众筹。要求各会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。

　　4月13日，广州市金融局也要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台房地产众筹业务。

　　消息一出，方兴未艾的房地产众筹迅速被推至风口浪尖。

　　业界人士认为，叫停房地产众筹业务，是此前叫停、清查“首付贷”的延续和加强，防止投资投机性炒房在更大范围内蔓延。

　　运作新模式，营销？理财？

　　根据盈灿咨询的最新统计，截至2016年3月底，全国各种类型的众筹平台有328家，涉及房地产众筹的有30多家。包括平安好房、无忧我房、搜 房网、众筹网金、房金所、安家贷、京东众筹等。其中，超过18家以上业务比较垂直，也就是基本上业务范围全部围绕房地产，整体成交规模超过10亿元。

　　据介绍，从近两年来的操作来看，房地产众筹可简单分为营销型和理财型两种：对于B端（企业端）来说，属于营销型众筹，例如万科、远洋地产等推出 的以楼盘营销为目的的众筹，在某种程度上实现了“类资产证券化”，加大不动产的流动性，有利于开发商盘活资产，这种众筹方式类似于团购，优惠大部分来源于 开发商及合作企业让利；而对于C端（消费端）来说，往往属于理财型众筹，即投资人向融资方率先提供资金，投资所运营项目的收益权，项目完成后向投资人提供 本金和收益的方式，可以实现多样化投资，丰富自己的资产组合。

　　而2015年可谓房地产众筹元年，在“互联网+”的风口鼓吹下，房地产众筹作为一种全新的投资和运作模式，成为一些开发商去库存的手段。包括绿 地、万达、万科、远洋等大牌房企，都相继公布了众筹战略。比如，去年4月，绿地集团与中筹网金发起武汉606绿地中心项目的众筹计划，总金额1亿元。去年 年中，万达通过快钱推出了众筹建房项目“稳赚1号”。项目总额度为50亿元，将投向5座在建的万达广场。

　　不过，总体而言，房地产众筹处于初期、探索阶段。“从拿地到房子交付，需要2年左右的周期，还要等待1年，才能看到具体建筑。”中国房地产众筹联盟秘书长庄诺表示，包括开发商在内的发起人，都提倡通过众筹从源头做起，降低各种成本，而不是在二级市场进行集资炒房。

　　变相的“众筹”成炒房

　　但是，市面上确实存在不少以炒房为目的的众筹平台。

　　相关部门也已关注到众筹购房等配资业务。早在3月25日深圳市政府办公厅发布的“关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见”中就明确指出：“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务”。

　　那么，众筹炒房与首付贷之间有何关联？购房者又是如何通过众筹炒房的形式，将资金最终流入首付款中？

　　对此，克而瑞研究中心高级分析师房玲分析，房地产众筹有一块业务从操作上和最终资金流向上是与“首付贷”性质有重叠，但两者并非同一概念，而房地产众筹也并非都是众筹炒房性质。

　　房玲进一步解释，众筹炒房的一般流程为：购房者发起购房众筹项目，首付款不足部分由众筹投资人认购，购房者持有部分房产份额，并代持其他众筹投资人的房产份额。按照众筹平台的约定，一般房屋购得一年后，发起人将以市场价回购其他众筹份额。

　　“从购房者回购份额的角度来看，众筹炒房与首付贷无异。不同的是，通过众筹平台更类似于‘附带回购协议的股权融资’，购房者在一年内只享受到自 己持有份额房产的增值收益，加杠杆部分则没有，相比固定利率的首付贷等贷款产品，并没有优势。如果从购房者回购众筹份额的初衷来讲，似乎还是体现了真实的 购房需求。”房玲说。

　　但是，通过这一途径，有些众筹平台最终将众筹款演变成购房者的首付贷，成为纯房产投资渠道。

　　对此，房玲分析，背后除了动机偏离外，也与政策缺失、平台机制设计缺陷有关。比如，若回购房价不能达成一致，最终更多的可能是房产被出售。那么，出售款扣除相应费用后，投资人按认筹份额分配收益，各方都享受高额收益，导致房地产众筹平台成为一种纯房产投资渠道。